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        客戶服務

        一、 購房前有哪些準備工作?
        (一) 應該考慮銀行按揭貸款。向銀行做貸款是一種榮耀,因為最長的20年"承諾"不是每一個人都能做到的,加上要有還款能力才能借到款。
        (二) 地段。我們所選的地段首先要方便自己及家庭成員的出入。若有沖突,那就看物業在哪個方面比較強,買房時不一定要首選地段,最好的地段是靠人創造的。地段的好壞最主要取決于交通。有好的道路網、離市中心不遠,只要有人愿意去,地段就能慢慢發展起來。
        (三) 戶型。現在比較流行三大一小,衛生間、廚房、客廳大,臥室小,這種趨勢意味著與家人、客人共用的空間更大,自己的小空間---臥室可以小。擁有一個儲藏間就更能使家居整齊、美觀、舒適。有陽臺能種花、養鳥是好事。主臥室的衛生間要大,還配有大的衣帽間。 朝向一個設計合理的物業能使物業的面積空間更有效地使用,好的設計應該能在通風、隔音、系統、使用率方面做到盡善盡美:客廳要有充分的采光,不要有太多的門或暖氣等東西妨礙擺放沙發、電視、音響的位置;每個臥室都該有窗,有通風系統就更好;衛生間最好有窗能透氣;廚房的排風要好,油煙的排放別對著陽臺,否則不方便曬衣服;房子的裝飾最重要是明亮、整齊、干凈,如果家里的雜物比較多,應多做點柜子。
        (四) 樓層。一般高層的塔樓是越高越貴,因為采光、通風、景觀都好一點。多層的首層與最頂層的較為便宜,但首層若帶小花園的可能就最貴。總的來說,低層比較靠近地面、比較鬧,馬路上、小區里的汽車噪音、空氣都比較壞,私秘性也比較差,但售價便宜。頂層采光、通風、景觀、空氣比低層肯定好,但漏水及夏天太陽的暴曬,也會為房子帶來不必要麻煩。
        (五) 總而言之,置業前當然是考慮得越全面越好,首先把自己所有的需求都想清楚,并找出最關鍵、最看重的需求,置業時心里就有了一個準譜。
        二、 選擇房型的訣竅?
        (一) 注意內與外的關系。住宅的玄關、客廳、廚房和餐廳等與外部聯系較為頻繁,臥室和衛生間等相對而言屬于內部空間,私密性要求較高,由此各房間要做到內外有別。
        (二) 注意清與污的關系。住宅內有些房間如廚房、衛生間等在使用過程中,會產生一定的垃圾、油煙和氣味等,而客廳、臥室則需要清潔衛生的環境。好的房型應能通過適當合理的設計手法,做到清污分隔,互不干擾。
        (三) 注意動與靜的關系。起居室、廚房和餐廳等供家庭成員交往、娛樂、會客和餐飲等活動,人員集中,流動性大,而臥室、書房和衛生間等則是用于休息、學習、滿足生理衛生要求的空間,相對較隱秘,需要較為安靜的環境。
        (四) 起居室是全家生活的中心,應設置在南向,并開設直接對外有充足日照和視野的門窗。門窗應確保居室有良好的通風和采光。
        (五) 廳臥面積比例適當。在保證臥室居住要求的前提下,應允許擴大起居室,擴大廚房、衛生間,并設立學習間,保證各種居住行為的使用要求。
        (六) 各功能空間內,應根據室內居住行為軌跡,合理安排設備、設施,應保證有放置家具設施的穩定位置。
        (七) 為保證起居室和臥室的獨立性,面向起居室的臥室數,以不多于私室總數的二分之一為宜。
        (八) 廚衛設計要好 對于廚、衛設計應做到:廚房原則上應設置在臨近外墻并且有良好通風的位置,必須做到明廚明衛。合理安排廚房操作順序,注重各種設備安裝方便,留有放置冰箱的位置;廚房與用餐場所應有便捷的聯系,避免與其他行為空間交叉。
        (九) 衛生間應有必要的分隔,符合生理衛生要求。大面積衛生間應獨立分設廁所,衛生間門應避免直接面向起居室;洗衣機位置盡可能設在衛生間內。
        (十) 優秀的房型還應考慮彩電、冰箱、洗衣機、組合音響、空調器、家用電腦、移動電話、傳真機、廚房設備等對家電產品的布線要求和安置所需的穩定空間。在較高檔次的住宅中還應考慮計算機網絡布線和接口等問題。
        三、如何挑選戶型?
        (一)室外景觀莫忽略。在購房時,住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是考慮的重要因素,但近年來,人們在挑選住房時出現一個新的趨勢,以往人們非常重視的居室前向問題,在現在選房時有逐漸淡化的傾向;而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美,即使傳統上認為較差的朝北戶型也很受購房者歡迎。現代生活中,人們工作繁忙,白天較少有時間在家休息,加上空調等電器的普及,人們對日照等自然條件的要求有所減弱,而對優美景色的需求卻在增強。如香港中旅置業所開發的芳群公寓。由于公寓北面規劃有社區花園,使朝北的戶型也很受購房者青睞。
        (二)有序選擇心不亂。 在選擇戶型時,購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序,有利于購房時做出正確的選擇。根據偉業顧問公司近幾年所做的遍及城區各方位項目的銷售情況,以及偉業指數研究部專門對客戶進行的調查統計所得出的結論,人們在購房時,所考慮居室各部分的優先性是:第一要看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境。一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。
        (三)"三大一小"作參考。  近年來,發展商在戶型設計時大多遵循"三大一小"的原則。一般來看,大廳普遍被認為比較好用,那么是不是廳越大越好呢?"三大一小"是近年戶型設計中的流行趨勢。然而,人們也看到許多發展商盲目追求"三大一小"概念,在居室總面積確定時,把廳設計得過大而臥室過小,破壞了居室內部的協調性與合理性。由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應也要求擴大主臥室面積。而戶型設計時,可進入式衣柜(Walkincloset)的出現,也使得主臥市局更為靈活,房間進深可以適當增加。這種情況下再墨守"三大一小"的原則,一味過度追求大廳,就是很不恰當的了。
        (四) 廳與臥室宜獨立。 前幾年常見的居室戶型,N主要是以廳為中心的戶型,而近年來又有一種廳與臥室相對獨立的戶型在北京悄然興起。后者與前者相比,多了一條走廊,這是否是對面積的一種浪費呢?從表面上看,后者的走廊無法利用,似乎浪費了面積。但是前者雖然沒有走廊,但廳的周圍卻有很多的門,而門口附近的空間是無法利用的,這實際浪費了一定面積。而幾個門前邊無法使用的面積往往和后者的走廊面積大體相當。廳與臥室分開,可使臥室私密性得到保證,廳與臥室功能不會相互干擾,其合理性是顯而易見的。所以這種廳與臥室相對穩定的戶型,能夠較好地滿足客戶各方面的需求,將成為越來越多的購房者選擇戶型的主流方向。
        (五)廳跨最好有3.9米另外,在廳的選擇上,面寬或稱廳跨),也是一個較為關鍵的因素。面寬太小會給使用帶來極大不便。一般而言,應在3.9米以上較為適宜,至少也應滿足0.6米。
        四、優秀房型的設計特色有哪些?
        (一)明確合理的功能分區。
        住宅的使用功能雖然簡單,但卻不能隨意混淆。簡言之,一般有如下幾個分區:1、公共活動區:供起居、會客使用,如客廳、餐廳、門廳等。2、私密休息區:供處理私人事務、睡眠、休息用,如臥室、書室、保姆房等。3、輔助區:供以上兩部分的輔助、支持用,如廚房、衛生間、貯藏室、健身房、陽臺等。 這些分區,各有明確的專門使用功能,既有動與靜的區別,又有小環境的要求。在平面設計上,應正確處理這三個功能區的關系,使之使用合理而不相互干擾。
        (二)講究房間的間隔分布
        前幾年,“大廳小臥”之風從香港刮過來,一時形成氣候,房產商紛紛效仿。有的廳大至40-50平方米,而臥室由小至5-6平方米,造成嚴重的比例失調,很不實用,也不符合市民的住房情結和居住習慣。從各房間的大小來看,人們較理想的臥室面積應在12 -15平方米之間,較理想的客廳面積在21-30平方米之間,衛生間、廚房、健身房、貯藏室各占5-8平方米,陽臺占5-6平方米。這樣的面積分配,基本保證了功能的安置,符合當前人們生活使用的需求和習慣。 重視客廳的設計 注意廚、衛的功能和面積 廚房及衛生間是居住最重要的輔助使用空間,由于在其中活動的時間較長且頻繁,更由于以前對其設計的忽視,所以,現在開發商越來越把它們作為招攬顧客的一個重要因素。廚房間除了放大其使用面積之外,還應注重功能的開發和室內環境的保護,充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。廚房、餐廳、小陽臺采用“三位一體化”設計,好的廚房帶有一個2平方米左右的服務陽臺。廚房與餐廳聯系方便,便于家庭什物放置在小陽臺上,也便于廚房操作人與用餐人交流,產生一種舒適的生活情調。 衛生間的設計,現在是向兩個方向發展。一是設置雙衛生間,通常是一間供主人臥室專用,一間公用。另一趨勢是公共衛生間:洗浴與廁所分離。即推門進去,先是“洗澡間”,再是“廁所間”。這樣的衛生間在創造舒適的衛生環境和提高使用效率方面,頗具吸引力。
        (三)重視其它次要功能的設計
        所謂次要功能,是指以下幾個方面:1、“玄關”,即住宅分戶門以內引伸出的一小塊地方或獨立式住宅的門斗。就一般城市住宅而言,這一區區彈丸之地所構成的過渡空間,對增加住宅的私密性或實用性,都顯得十分必要,因為它為人們進出家門時換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便。此外,還可以進一步利用“玄關”頂部做成吊頂或吊柜,適當壓低該處空間高度,讓人進門時先抑后揚,感受空間變化的情趣。同時,也有利于空間形態的塑造,使客廳趨于規整。若做成吊柜,還可適當存放物品,節省空間,可謂一舉數得。2、貯藏功能的考慮。可以是走入式的貯藏室,也可以在臥室中設計嵌入式的壁廚。更應考慮到一年四季時序的變化,設立衣廚,實用方便。解決貯藏功能,即可堆放什物,又可保持房間整潔,節約生活空間,提供更多的方便。3、洗衣機位置的考慮,一個好的房間設計必須考慮到這個因素。可在衛生間或陽臺辟出一定的位置來擺設,以免洗衣或晾衣時弄濕地面或穿廳越室帶來諸多不便。4、健身器材的擺放。隨著生活水平的提高和健身意識的增強,健身器材已開始走入普通人家。有條件的,可以專設健身房,一般的可將貯藏室空出一部分,或置于較大的平臺上亦可,盡量提供一個能活動的空間,為家庭室內健康運動提供方便。
        五、買房有哪些不能忽視的氣象條件?
        (一)光線條件:現在絕大多數商品房,光線條件都滿足國家規定的“冬日滿窗日照時數不少于1小時”的標準。樓房之間的間距越大,或樓層越高,房子的可照時數就越多。購房者可以根據對光線的不同要求,選擇房子的地點和樓層。
        (二)濕度條件:住房的空氣濕度與當地的天氣、氣候有關,與地質和地貌也有關系。人們在購房(尤其是買底層房)時,要特別注意房子的地質地貌條件。地勢低洼、土質濕軟的地方,可能終年濕度都較大,雨季里墻壁、地板也容易潮濕,夏日里蚊蟲較多,而地勢較高、土質板硬的地方,則濕度相對偏小。
        (三)通風條件:多數住宅樓的門窗都是南北朝向,這是根據我國屬季風氣候區這一氣候特點設計的。但各地的“最多風向”還是有些差別的,樓房門窗的朝向,最好和當地的“最多風向”保持一致。
        六、買房怎樣選環境?
        (一)物業部門的管理能力。物業管理現在已較為普及,一個公認的觀點是:專業的物業管理公司要比衍生出來的物業管理部門的能力強。
        (二)綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺,綠化面積的多少也是衡量小區檔次的一個標志。
        (三)配套設施包括便民商店、運動場地、健身等;高級些的則有網球場、歌舞廳等;規模大的小區還應考慮建幼兒園、小學、超市、公共汽車站等。
        (四)周邊環境的觀察應注意最好靠近宜人的風景點,或是高等學府等文化氣氛濃厚的單位,附近要有集貿市場、商業區。
        (五)交通問題也極為重要,是否有主要干道通過,公交車站有多遠,都需要細致考慮。
        (六)最好考察一下有無污染源。比如不能靠近有煙囪的工廠,不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。
        七、使用公積金購房有哪些誤區?
        (一)誤區一:首付可以使用公積金。 重慶銀行理財專家說,如果市民想要通過住房公積金貸款購房,需要先消費后提取,即先墊付首付款,然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經結婚的需要提供結婚證等證明材料,到當地住房公積金管理中心提取其公積金內的存儲余額。
        (二)誤區二:提取總額可以超過房款總額。 公積金的提取總額不能超過房款總額,比如,一位市民貸款購買的房屋總價jd)OlMj為30萬元,而他的公積金存儲余額有40萬元,他只能提取30萬元的公積金,剩余的10萬元公積金不能提取。
        (三)誤區三:結清公積金貸款后不能再用公積金購房。 重慶銀行理財專家說,無論是在結婚前還是在結婚后辦理的公積金貸款,夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款,公積金中心系統上就會有相應記錄,在上次貸款未還清前,夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但是,如果第一套房的公積金貸款已結清,夫妻雙方再次使用公積金貸款買房,仍視為首次住房,不受二套房的政策限制。
        八、實地看房有哪些秘訣?
        (一)看房時不但白天看,晚上也要看。如入夜后房屋附近的環境和噪音狀況怎樣,照明設施效果如何等。
        (二)晴天看,雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂等有無進水、滲漏現象,特別是連續幾天下雨后,再好的偽裝也會暴露無遺。
        (三)看建材,還要看格局。房屋功能的有效發揮有賴于格局的設計是否合理周全。理想的住房格局應該是:打開房門進入客廳、餐廳、廚房,而臥室不正對客廳,房間的活動區與休息區分隔合理。
        (四)既看墻面,又看墻角。墻面是否平整,可以大致看出建筑安裝質量水平的高低,從而判斷整體建筑質量。墻角必須方正,因為墻角承受的是房體結構上下左右的力量,同時對房屋裝修也很重要。
        (五)看做工,再看裝潢。做工狀況是質量水平的體現,尤其是注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細致精巧,切莫讓漂亮的裝潢掩蓋了質量。
        (六)看電梯,也要看樓梯。電梯方便與質量好壞是日常生活的重要保證。萬一發生意外,樓梯是唯一的逃生之路,不可大意漏查。要注意樓道是否暢通,是否有雜物堆放不便通行的現象。這些細節足以考察物業管理的水平如何。
        (七)看窗簾,還要看窗外。應拉開窗簾看一下窗外的通風、采光、排氣等情況、尤其是通風、采光已成為時下購房的重要因素。
        (八)要仔細查看電路布置、電線粗細及插座、開關安置是否科學合理、方便實用和是否留有余地。
        (九)要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環境的管理、治安、文化氛圍、居民結構等狀況,做到知己知彼,心中有數。
        (十)仔細查看各房間的地面是否平整光潔,是否會出現積水漏水現象,是否需要進一步改進。
        (十一)要仔細考察廚房及廁所的設備安裝情況。因為房里的水、電、氣等都集中在此,最容易出現堵、漏等問題,不可大意而留下后患。
        (十二)要注意丈量房間的高度。房子空間太低,容易給人造成壓抑的感覺。通常,合理的房間高度為2.7米以上。
        九、無效合同有哪些?
        (一)違反法律和法規的合同,例如,有關法律中禁止買賣的房屋,違反訂立合同基本原則的合同。
        (二)采取欺詐、脅迫手段所簽訂的房屋買賣合同。例如,某些開發商利用假文件、假證明等誘使購房者按照開發商意愿簽訂購房合同。
        (三)代理人超越代理權限簽訂的合同,代理人以被代理人的名義與自己或自己所代理的其他人簽訂的合同。例如中介服務機構在取得買賣雙方委托后自行簽署的此類合同。
        (四)違反國家利益或社會公共利益的合同。 合同中含有責任承擔者明顯不能履行的條款,勢必造成合同糾紛,給一方牟取不正當利益制造機會。明知自己不能履行而要寫入合同,或明知對方不能履行而堅持寫入合同,則往往隱藏著不可告人的目的。

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